自2024年以來，各地房地產行業迎來限購松綁大潮，帶動部分城市迎來“小陽春”行情，但整體房地產市場前景仍不明朗，房地產行業仍面臨較大問題。本文，飆馬商業地產從房地產的新變化著手，摸清行業在未來的發展趨勢與導向，為開發商發展提供一定參考和思路。
趨勢一
房地產政策持續松綁
自3月下旬國常會明確房地產“支柱產業”地位，提出進一步優化房地產政策。隨后，4月開始各地房地產行業迎來限購松綁大潮。截至目前，全國至少127個省市出臺152次寬松性政策。展望2024下半年，房地產政策或將持續松綁，中央層面將繼續圍繞“三大工程”建設穩步推進，或將加大財政對建設配售型保障房財政補助、貸款貼息等。而地方層面，因城施策空間將進一步打開，重點城市或將進一步降低個人購房門檻，取消限購、限售等限制性措施或者放寬社保繳納年限，提高公積金貸款額度，降低房貸利率、交易稅費等寬松政策。
趨勢二
房地產市場仍持續處于深度調整過程中
2024上半年，房地產行業持續處于深度調整過程中，商品房銷售面積、金額累計同比增速保持低位，整體表現相對慘淡，但在以價換量的帶動下，部分城市新房來訪量和二手房帶看、成交等快速回升，購房情緒已在好轉，部分城市迎來“小陽春”行情。展望2024下半年，房地產市場仍持續處于深度調整過程中。商品房銷售面積、金額累計同比增速繼續保持低位但降幅逐步收窄。且隨著下半年政策的持續松綁，部分城市或將延續“小陽春”行情，降幅將逐步收窄。
趨勢三
“三大工程”成未來房地產開發投資企穩的有效支撐
自2024年以來，中央已多次在重要會議中強調“加快推進保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設、城中村改造等三大工程，加快構建房地產發展新模式”。這充分說明，對于建立房地產發展新模式的重要性和迫切性。預計2024下半年，“三大工程”配套政策將加快落實，積極發揮穩投資作用。城中村改造各地實施細則預計將陸續出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產市場企穩。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。
趨勢四
房企經營壓力仍然較大
2024上半年，房地產市場未有明顯改善，雖然部分城市迎來“小陽春”行情，但整體房地產市場前景仍不明朗，房企經營壓力依然較大。展望2024下半年，飆馬商業地產認為，房地產企業的首要目標是加大項目去化，特別是困難項目，促進銷售回款；其次，企業投資拿地態度保持謹慎，重點聚焦核心城市核心區域市場。同時，企業也應加快轉型升級，如城市更新、舊城改造等業務，探索開發新模式。
趨勢五
商品房預售制加快改革，市場信心逐漸恢復
2023年12月，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議系統總結2023年工作，并明確了2024年重點任務，其中重點提到：持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序，加強預售資金監管，加快預售制度改革。這也側面表明了保交樓進入攻堅階段，對資金硬缺口和難度較大的保交樓項目，還要壓實地方政府完成保交樓的剛性責任。而預售制度改革則意味著，全面推進預售和現售并存的開發銷售新模式，漸漸向現售模式轉型，徹底解決預售制下保交樓甚至爛尾的問題，同時也大大提升了購房者的購買信心。
趨勢六
“應貸盡貸”，房地產項目合理融資需求有望進一步滿足
5月17日上午，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議。住房和城鄉建設部副部長董建國就保交房工作重點作介紹，其中提及：進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。展望2024下半年，隨著保交樓的持續推進，房地產項目合理融資需求將得到進一步滿足，同時也將探索更為靈活的方案，在保障預售資金安全的前提下，更大發揮資金效力。
趨勢七
新房與二手房競爭加劇，市場循環受阻
現階段，在房地產市場持續低迷的背景下，部分熱點城市二手房價格回落，但成交量卻逐漸上升，遠遠高于新房市場，處于典型的以價換量階段。導致一部分客戶從新房流向二手房市場，加劇了兩者競爭態勢。雖然，目前多座城市出臺措施支持房地產“以舊換新”，期待可以通過一二手房聯動，提升樓市活躍度。但政策推出后，住房成交量不如預期，多數城市政策存在較多局限性。
趨勢八
房地產“去庫存”成下半年重點任務
4月份以來，市場供需持續下行，使得庫存總量進一步在加大。同時，4月30日，中央政治局會議首次提出“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這是時隔多年，中央再度對房地產去庫存提出要求。展望2024下半年，房地產“去庫存”或將成為接下來一段時間內的重點任務，一些重點城市已經推出“以購代建”、“以舊換新”等政策措施，來消化市場上的新房、二手房。
趨勢九
“房住不炒”的定位依然是房地產的主基調
自2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望2024年，預計未來5-10年內，“房住不炒”定位仍是房地產的主基調。這也就意味著未來政策方向上，剛需群體、無房家庭仍是政策的保護對象。
趨勢十
新質生產力推動房地產健康發展
在房地產新一輪調整和發展過程中，房地產業的健康發展需要從生產力迭代升級、全要素整合發力等角度出發，以適應房地產經濟發展的新趨勢和新規律。尤其是把大數據、人工智能等先進生產力與傳統房地產的有機結合。圍繞“三新”既新制造、新服務和新業態進行持續的探索，唯有更快的適應市場的變化、才能在后續發展中獲得更多機會，同時促進行業健康發展。
結語：展望2024下半年，房地產行業將面臨新的發展機遇和挑戰，只有緊跟時代的趨勢，不斷探索發展新模式，才能在下行市場中實現健康平穩發展。
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